Jakie są koszty prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej?
CzytajBlog
Najem krótkoterminowy w ostatnich latach stał się bardzo popularnym sposobem zarabiania na nieruchomościach. Właściciele mieszkań chętnie decydują się na udostępnianie lokali turystom, osobom podróżującym służbowo czy gościom odwiedzającym dane miasto tylko na kilka dni. Taki model wynajmu różni się jednak znacząco od klasycznego najmu długoterminowego – zarówno pod względem organizacyjnym, jak i podatkowym.
Rozwój platform rezerwacyjnych sprawił, że wynajem mieszkań na doby stał się znacznie łatwiejszy niż jeszcze kilkanaście lat temu. Właściciel nieruchomości może dziś w prosty sposób dotrzeć do szerokiego grona potencjalnych gości z całego świata. Jednocześnie rosnąca popularność takiej formy wynajmu powoduje coraz większe zainteresowanie organów podatkowych oraz ustawodawcy, co przekłada się na nowe regulacje dotyczące tego rynku.
Jeżeli rozważasz wynajem mieszkania na doby, warto dokładnie zrozumieć, czym jest najem krótkoterminowy, kiedy może być traktowany jako działalność gospodarcza oraz jak należy go prawidłowo rozliczać.
Najem krótkoterminowy polega na udostępnianiu nieruchomości na krótki okres – najczęściej od jednej doby do kilku tygodni. W praktyce taki wynajem jest skierowany głównie do:
Najczęściej lokale są wynajmowane za pośrednictwem platform rezerwacyjnych lub własnych stron internetowych. Właściciel mieszkania przygotowuje lokal w sposób zbliżony do standardów hotelowych – zapewnia pościel, ręczniki, sprzątanie czy możliwość zameldowania i wymeldowania.
W wielu przypadkach właściciele oferują także dodatkowe udogodnienia, takie jak dostęp do internetu, wyposażoną kuchnię, miejsce parkingowe czy możliwość samodzielnego zameldowania za pomocą elektronicznego zamka lub skrytki na klucze. Takie rozwiązania pozwalają na obsługę gości nawet bez bezpośredniego kontaktu z wynajmującym.
Najem krótkoterminowy różni się więc od klasycznego wynajmu przede wszystkim rotacją gości oraz sposobem obsługi najemców.
Choć oba modele polegają na wynajmowaniu nieruchomości, różnią się w wielu aspektach.
Najem długoterminowy zazwyczaj obejmuje okres kilku miesięcy lub kilku lat. Najemca traktuje lokal jako miejsce zamieszkania i ponosi część kosztów eksploatacyjnych, takich jak media czy opłaty administracyjne.
Najem krótkoterminowy ma natomiast charakter bardziej usługowy. Właściciel często zapewnia dodatkowe elementy, takie jak:
W praktyce oznacza to także większą rotację najemców oraz konieczność regularnego przygotowywania lokalu dla kolejnych gości. Właściciel musi zadbać nie tylko o stan techniczny mieszkania, ale również o jego atrakcyjność wizualną, standard wyposażenia oraz pozytywne opinie w serwisach rezerwacyjnych.
Z tego powodu organy podatkowe w wielu przypadkach traktują najem krótkoterminowy jako działalność o charakterze usługowym, a nie zwykły najem prywatny.
To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez właścicieli mieszkań.
Polskie przepisy nie zawierają jednej, precyzyjnej definicji najmu krótkoterminowego. Organy podatkowe oceniają więc sposób prowadzenia wynajmu na podstawie jego charakteru oraz okoliczności, w jakich jest wykonywany.
Najem może zostać uznany za działalność gospodarczą, jeżeli ma charakter:
W przypadku wynajmu krótkoterminowego często spełnione są wszystkie te przesłanki. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy właściciel:
Jeżeli wynajem ma charakter okazjonalny i dotyczy jednego mieszkania, w niektórych przypadkach możliwe jest rozliczanie go jako najem prywatny. Każdą sytuację warto jednak przeanalizować indywidualnie.
Warto również pamiętać, że wraz z rozwojem rynku najmu krótkoterminowego organy podatkowe coraz częściej uznają taki model wynajmu za działalność gospodarczą, szczególnie gdy jest on prowadzony w sposób powtarzalny i nastawiony na osiąganie zysku.
Jeżeli najem nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej, właściciel może rozliczać go jako najem prywatny.
W takiej sytuacji możliwe jest opodatkowanie przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Obecnie obowiązują dwie stawki podatku:
Podatek płaci się od przychodu, czyli od kwoty otrzymanej od najemcy, bez pomniejszania jej o koszty.
Ten sposób rozliczania jest prosty, jednak w przypadku najmu krótkoterminowego może nie zawsze być możliwy do zastosowania – szczególnie przy intensywnym wynajmie lub przy świadczeniu usług o charakterze zbliżonym do usług hotelowych.
Przeczytaj również: Ryczałt od najmu – jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania w 2026 roku?
Jeżeli wynajem ma charakter zorganizowany i ciągły, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest prowadzenie działalności gospodarczej.
W takim przypadku właściciel mieszkania rejestruje firmę i rozlicza przychody z najmu jako przychody z działalności.
Możliwe formy opodatkowania to między innymi:
Wybór formy opodatkowania zależy między innymi od skali działalności oraz wysokości kosztów związanych z prowadzeniem wynajmu.
W przypadku działalności gospodarczej właściciel może również rozliczać wiele wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz obsługą gości, co w wielu sytuacjach pozwala znacząco obniżyć podstawę opodatkowania.
Istotną kwestią w przypadku najmu krótkoterminowego jest podatek VAT.
Klasyczny najem mieszkań na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT. W przypadku najmu krótkoterminowego sytuacja wygląda jednak inaczej.
Usługi polegające na wynajmowaniu lokali na krótkie pobyty mogą zostać uznane za usługi podobne do usług hotelowych. W takim przypadku zastosowanie ma stawka VAT wynosząca 8%.
W praktyce oznacza to, że przedsiębiorca prowadzący najem krótkoterminowy może być zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT, zwłaszcza gdy przekroczy limit zwolnienia podmiotowego (240 000 zł).
Jeżeli wynajem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, możliwe jest rozliczanie wielu kosztów związanych z nieruchomością.
Do najczęściej występujących kosztów należą:
Do kosztów można zaliczyć również wydatki związane z remontem mieszkania, zakupem sprzętu AGD, wyposażeniem kuchni czy usługami firm zarządzających najmem.
W zależności od sytuacji możliwe jest także rozliczanie amortyzacji nieruchomości lub jej wyposażenia.
Dzięki temu podatek jest naliczany od dochodu, czyli od przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu, jeżeli wybrana została forma opodatkowania umożliwiająca ich rozliczanie, czyli podatek liniowy lub zasady ogólne.
Sprawdź ofertę: Księgowość dla JDG.
Prowadzenie najmu krótkoterminowego wiąże się również z określonymi obowiązkami formalnymi.
Właściciel nieruchomości powinien zwrócić uwagę między innymi na:
W niektórych miastach wprowadzane są również dodatkowe regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego, które mogą wpływać na możliwość prowadzenia takiej działalności.
Warto także pamiętać, że od 20 maja 2026 roku w całej Unii Europejskiej zaczną obowiązywać nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego wynikające z Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028.
Nowe przepisy wprowadzają między innymi obowiązek rejestracji lokali przeznaczonych do najmu krótkoterminowego oraz nadawania im indywidualnego numeru identyfikacyjnego. Numer ten będzie musiał być podawany w ogłoszeniach oraz na platformach rezerwacyjnych.
Platformy internetowe będą zobowiązane do weryfikowania numerów rejestracyjnych lokali, a w przypadku jego braku oferta może zostać usunięta.
Regulacje przewidują również obowiązek przekazywania przez platformy danych dotyczących najmu krótkoterminowego, takich jak liczba rezerwacji, liczba wynajętych dób czy dane właściciela nieruchomości. Celem tych zmian jest zwiększenie przejrzystości rynku oraz ograniczenie funkcjonowania szarej strefy.
Najem krótkoterminowy może być bardzo dochodowy, szczególnie w miastach turystycznych lub w miejscowościach o dużym ruchu biznesowym.
Wysoka rotacja gości pozwala często uzyskać wyższe przychody niż przy najmie długoterminowym. Z drugiej strony taki model wymaga większego zaangażowania właściciela.
Do najważniejszych wyzwań należą:
Właściciel musi również śledzić zmiany przepisów podatkowych oraz regulacji dotyczących rynku najmu, które mogą wpływać na sposób prowadzenia takiej działalności.
Dlatego przed rozpoczęciem takiej działalności warto dokładnie przeanalizować koszty oraz obowiązki podatkowe.
Najem krótkoterminowy to atrakcyjny sposób zarabiania na nieruchomościach, jednak wiąże się z wieloma kwestiami formalnymi i podatkowymi. W zależności od skali wynajmu może być traktowany jako najem prywatny lub jako działalność gospodarczą, co wpływa na sposób opodatkowania oraz obowiązki wobec urzędu skarbowego.
Dodatkowo od 2026 roku w całej Unii Europejskiej zaczną obowiązywać nowe regulacje dotyczące rejestracji lokali przeznaczonych do najmu krótkoterminowego oraz przekazywania danych o wynajmie do organów publicznych. Oznacza to większą przejrzystość rynku, ale także nowe obowiązki dla właścicieli mieszkań.
Jeżeli planujesz wynajmować mieszkanie na krótkie pobyty lub już prowadzisz taki wynajem i chcesz upewnić się, że rozliczasz go prawidłowo, warto skonsultować swoją sytuację z biurem rachunkowym. Dzięki temu unikniesz błędów podatkowych i wybierzesz rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojej działalności.
Pobierz bezpłatne zestawienie:
i dowiedz się, jak ich uniknąć!
