Jakie są koszty prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej?
CzytajBlog
Wynajem mieszkania lub domu jest częstym sposobem uzyskiwania dodatkowego dochodu. Właściciele nieruchomości muszą jednak pamiętać o prawidłowym rozliczeniu podatku. Od kilku lat przepisy zostały uproszczone – przychody z tzw. najmu prywatnego rozlicza się wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
W artykule wyjaśniam, czym jest ryczałt od najmu, ile wynosi podatek, kiedy powstaje obowiązek podatkowy oraz jak poprawnie rozliczyć przychody z wynajmu mieszkania.
Ryczałt od najmu to forma opodatkowania przychodów uzyskiwanych z wynajmu prywatnego. Oznacza to, że podatek płacony jest od przychodu, a nie od dochodu.
W praktyce oznacza to, że:
Od 2023 roku najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem. Właściciel mieszkania nie ma już możliwości wyboru opodatkowania według skali podatkowej.
Ryczałt od najmu stosuje się w przypadku tzw. najmu prywatnego, czyli gdy wynajem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej.
Przychody z wynajmu mogą być rozliczane na dwa sposoby:
Najem prywatny dotyczy sytuacji, gdy osoba fizyczna wynajmuje własną nieruchomość, ale nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej.
Najczęściej dotyczy to:
Jeżeli jednak wynajem ma charakter zorganizowany i ciągły – na przykład właściciel wynajmuje kilka mieszkań, prowadzi obsługę najemców i działa podobnie jak przedsiębiorca – urząd skarbowy może uznać, że jest to działalność gospodarcza.
W takiej sytuacji dochód należy rozliczać w ramach firmy.
Stawka ryczałtu od najmu zależy od wysokości przychodów w danym roku podatkowym.
Obowiązują dwie stawki:
Limit 100 000 zł dotyczy łącznych przychodów z najmu uzyskanych w danym roku podatkowym.
Przykład: Właściciel mieszkania wynajmuje lokal za 3 500 zł miesięcznie. Roczny przychód wynosi więc: 3 500 zł × 12 miesięcy = 42 000 zł. Ponieważ przychód nie przekracza 100 000 zł, cały dochód opodatkowany jest stawką 8,5%.
Podatek roczny wyniesie: 42 000 zł × 8,5% = 3 570 zł
Jeżeli przychód przekroczy 100 000 zł, nadwyżka będzie opodatkowana stawką 12,5%.
Podatek płaci się od faktycznie otrzymanego przychodu. Przychodem jest kwota czynszu, którą najemca płaci właścicielowi mieszkania.
W praktyce oznacza to, że:
Bardzo ważne jest więc prawidłowe skonstruowanie umowy najmu.
Najczęściej w umowie wyodrębnia się:
Podatek płaci się wyłącznie od czynszu najmu.
W przypadku ryczałtu obowiązuje zasada kasowa. Oznacza to, że przychód powstaje w momencie faktycznego otrzymania pieniędzy.
Jeżeli więc najemca zapłaci czynsz:
Nie ma znaczenia, jakiego miesiąca dotyczy czynsz.
Przykład: Najemca zapłacił czynsz za grudzień dopiero w styczniu. Przychód powstaje w styczniu następnego roku podatkowego.
Obecnie nie ma obowiązku składania osobnego oświadczenia o wyborze ryczałtu.
Pierwsza wpłata podatku oznacza automatycznie wybór tej formy opodatkowania.
Podatnik musi jedynie:
Podatek można zapłacić:
Termin zapłaty podatku to:
Przykład: Czynsz otrzymany w marcu należy rozliczyć do 20 kwietnia. Podatek wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy.
W przypadku najmu prywatnego przepisy nie wymagają prowadzenia formalnej ewidencji przychodów.
W praktyce jednak warto prowadzić prostą ewidencję – na przykład w arkuszu kalkulacyjnym – aby kontrolować:
Ułatwia to również przygotowanie rocznego rozliczenia.
Dochody z najmu opodatkowane ryczałtem wykazuje się w deklaracji PIT-28.
Zeznanie składa się:
W deklaracji należy wykazać:
Deklarację można złożyć:
Jedną z cech ryczałtu jest brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu.
Nie można więc pomniejszyć podstawy opodatkowania o:
Podatek płacony jest zawsze od przychodu.
Sprawdź ofertę: Księgowość na ryczałcie.
Jeżeli mieszkanie należy do małżonków objętych wspólnością majątkową, przychód z najmu co do zasady dzieli się po połowie.
Każdy z małżonków rozlicza wtedy:
Istnieje jednak możliwość, aby cały przychód z najmu rozliczał tylko jeden z małżonków.
W tym celu należy złożyć oświadczenie do urzędu skarbowego.
Podatek płaci się tylko od faktycznie uzyskanych przychodów.
Jeżeli mieszkanie przez kilka miesięcy nie było wynajmowane i właściciel nie otrzymywał czynszu – nie powstaje obowiązek zapłaty podatku.
Nie ma również obowiązku wpłacania zaliczek za miesiące, w których nie uzyskano przychodu.
W większości przypadków wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT.
Dotyczy to sytuacji, gdy lokal jest wynajmowany osobie fizycznej w celu zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku:
W takich przypadkach może powstać obowiązek rozliczenia VAT.
Ryczałt od najmu to obecnie podstawowa forma opodatkowania przychodów z wynajmu prywatnego. Podatek wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznego przychodu oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. W tej formie opodatkowania podatek oblicza się od przychodu, bez możliwości odliczania kosztów.
Kluczowe znaczenie ma prawidłowe ustalenie, jaka część płatności od najemcy stanowi czynsz najmu, ponieważ tylko ta kwota podlega opodatkowaniu. Podatek należy wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu, a roczne rozliczenie składa się na formularzu PIT-28.
Jeżeli wynajmujesz mieszkanie i nie masz pewności, jak prawidłowo rozliczyć przychody z najmu, warto skonsultować się z biurem rachunkowym. Prawidłowe rozliczenie podatku pozwala uniknąć błędów i ewentualnych problemów z urzędem skarbowym.
Pobierz bezpłatne zestawienie:
i dowiedz się, jak ich uniknąć!
